Optimización de Ingresos por Noches Disponibles en Alquileres a Corto Plazo

En el mercado competitivo de hoy, maximizar los ingresos en los negocios de alquiler a corto plazo es más crucial que nunca. Para mantenerse a la vanguardia, los profesionales de la hospitalidad deben adaptarse e innovar continuamente para capitalizar cada oportunidad de reserva disponible.

Una estrategia efectiva para aumentar los ingresos implica identificar y llenar las noches vacías, esas noches sueltas que caen entre reservas más largas. Estas noches vacías a menudo pueden pasarse por alto, pero presentan valiosas oportunidades para aumentar la ocupación y los ingresos. Al apuntar estratégicamente y fijar el precio adecuado para estas noches, los operadores de alquiler pueden optimizar su calendario de reservas y reducir las brechas improductivas.

Implementar técnicas como precios dinámicos, ofertas de última hora o promociones especiales puede ayudar a atraer reservas para estas noches vacías. Además, aprovechar la tecnología y las plataformas de reservas que ofrecen características avanzadas para gestionar y llenar estas brechas puede mejorar aún más su capacidad para maximizar los ingresos. Al centrarse en estas oportunidades a menudo pasadas por alto, los operadores de alquiler pueden mejorar significativamente sus tasas de ocupación y rendimiento financiero general.

Comprendiendo las Noches Vacías

Las noches vacías en los alquileres a corto plazo se refieren a los días vacantes entre reservas en el calendario de una propiedad. También se les conoce como "días huérfanos", "noches huérfanas" o "brechas de reserva". Llenar estas noches vacías es importante para los profesionales de alquiler vacacional para maximizar la ocupación y los ingresos.

Algunos puntos clave sobre las noches vacías:

• Las noches vacías ocurren cuando el requisito de estancia mínima excede 1 noche, dejando días vacantes entre reservas. Por ejemplo, si la estancia mínima es de 2 noches y hay una reserva de lunes a miércoles, la noche del jueves sería una noche vacía.

• Los propietarios pueden ofrecer tarifas descontadas en las noches vacías para incentivar a los huéspedes a reservar y llenar esos días vacantes. Incluso con un descuento significativo, esto es "dinero encontrado" ya que no hay costos fijos adicionales como tarifas de limpieza.

• Los propietarios pueden usar precios dinámicos y ajustar los requisitos de estancia mínima para ayudar a prevenir y llenar las noches vacías. Ofrecer una tarifa con descuento, check-in temprano o check-out tardío son otras tácticas para llenar noches vacías.

• Las noches vacías pueden ser una fuente significativa de ingresos perdidos si no se gestionan adecuadamente. Se recomienda usar un software de alquiler vacacional como PriceLabs, que proporciona herramientas para ayudar a identificar y llenar noches vacías automáticamente.

Los profesionales de alquiler a corto plazo siempre buscan llenar para maximizar la ocupación y los ingresos de sus propiedades de alquiler a corto plazo.

El Impacto Financiero de las Noches Vacías

Cómo Afectan las Noches Vacías a los Ingresos Totales

Las noches no reservadas entre dos reservas pueden impactar significativamente el potencial de ingresos de los alquileres a corto plazo. Así es como estas interrupciones en la ocupación impactan su negocio y por qué debe monitorearlas y abordarlas.

Oportunidades de Ingresos Perdidas

Cada noche no reservada representa una pérdida directa de ingresos potenciales. Por ejemplo, si una propiedad típicamente gana $200 por noche y experimenta cinco noches vacías en un mes, el negocio pierde $1,000 en ingresos ese mes. Esta pérdida no es solo un detalle menor; puede acumularse significativamente con el tiempo, impactando la rentabilidad general del negocio.

Para ilustrar más, considere una propiedad con una tarifa nocturna más alta o noches vacías más frecuentes. El efecto acumulativo de estas noches no reservadas puede llevar a déficits de ingresos sustanciales, especialmente durante temporadas altas o cuando se opera a alta capacidad. Para propiedades con múltiples unidades o aquellas que experimentan una rotación frecuente, el impacto de noches no reservadas puede multiplicarse, destacando aún más la necesidad de abordar y gestionar estas brechas proactivamente.

Reconociendo las implicaciones financieras de las noches no reservadas, puede comprender mejor la importancia de implementar estrategias para minimizar estas ocurrencias. Emplear herramientas y técnicas para llenar noches vacías puede ayudar a protegerse contra pérdidas de ingresos y contribuir a una operación de alquiler a corto plazo más estable y rentable.

Costos Operativos

Mientras la propiedad permanece vacante, los costos fijos como pagos hipotecarios, utilidades y mantenimiento continúan acumulándose. Este gasto continuo aumenta efectivamente el costo por noche reservada, ya que los ingresos generados por las noches reservadas deben cubrir estos costos fijos.

Por ejemplo, si tiene un pago hipotecario mensual de $1,500, utilidades que cuestan $200, y gastos de mantenimiento de $100, estos costos fijos suman $1,800 cada mes. Si solo reserva 10 noches durante el mes, el costo por noche reservada se eleva a $180 ($1,800 dividido por 10 noches), lo cual puede impactar significativamente su rentabilidad.

Cuantas más noches vacías tenga, mayor será el costo efectivo por noche reservada, lo que reduce sus márgenes de ganancia generales. Por lo tanto, minimizar el número de noches no reservadas no solo ayuda a maximizar los ingresos, sino también a distribuir estos costos fijos de manera más eficiente a lo largo de las noches que sí reserva, mejorando en última instancia la rentabilidad de su negocio de alquiler a corto plazo.

Estrategia de Precios

Los administradores de propiedades o inversores a menudo reducen los precios para llenar noches vacías, una estrategia común destinada a mantener altas tasas de ocupación. Aunque este enfoque puede ayudar a llenar vacantes y evitar tener noches no reservadas, también puede bajar la tarifa promedio por noche y los ingresos mensuales totales.

Al descontar precios para atraer reservas para noches vacías, los ingresos por noche disminuyen, lo que puede afectar sus ganancias mensuales. Por ejemplo, si típicamente cobra $200 por noche pero baja la tarifa a $150 para llenar una noche vacía, sus ingresos por reserva se reducen. Si estas tarifas con descuento se vuelven frecuentes, pueden disminuir significativamente su tarifa promedio por noche.

Además, mientras reducir precios puede ayudar a llenar el calendario, no siempre puede cubrir los costos operativos completos. Los gastos fijos como pagos hipotecarios, utilidades y mantenimiento continúan acumulándose independientemente de la tarifa por noche. En consecuencia, si la tarifa con descuento no compensa completamente estos costos, puede llevar a una rentabilidad disminuida. Esto subraya la importancia de equilibrar las estrategias de precios con la gestión de costos para asegurar que llenar noches vacías contribuya positivamente a su rendimiento financiero general.

Fluctuaciones Estacionales

Durante las temporadas altas, el impacto de las noches vacías es más pronunciado debido a la mayor demanda y el potencial de ganancias por noche. Por ejemplo, si una propiedad puede obtener $300 por noche durante una temporada alta pero experimenta varias noches no reservadas, la pérdida de ingresos por noche vacía es significativamente mayor. Esta pérdida se ve agravada por el hecho de que cada noche no reservada representa una oportunidad perdida de capitalizar la alta demanda y maximizar las ganancias durante estos períodos lucrativos.

Por el contrario, durante los tiempos de menor actividad, el impacto financiero de las noches vacías podría parecer menor debido a las tarifas nocturnas reducidas. Sin embargo, el efecto de vacantes prolongadas puede acumular pérdidas de ingresos sustanciales con el tiempo. Incluso si cada noche vacía durante la temporada baja cuesta menos en términos de ingresos perdidos, la duración prolongada de estas brechas puede llevar a déficits de ingresos generales significativos. Esta acumulación de ingresos perdidos puede acumularse e impactar su rendimiento financiero, subrayando la necesidad de estrategias efectivas para minimizar las vacantes durante todo el año.

Entender los impactos variables de las noches vacías a lo largo de diferentes temporadas permite a los administradores de propiedades e inversores adaptar sus estrategias en consecuencia, asegurando que tanto los períodos de alta como de baja demanda se gestionen eficientemente para optimizar ingresos y minimizar pérdidas.

Impacto a Largo Plazo

Las noches vacías frecuentes podrían indicar problemas con los precios, el atractivo de la propiedad o las estrategias de marketing, lo que podría afectar las tasas de ocupación a largo plazo y la reputación de la propiedad en mercados de alquiler competitivos.

Calculando las Oportunidades de Ingresos de las Noches Vacías

Revisemos un ejemplo de oportunidades de noches vacías para comprender las implicaciones financieras

Para calcular la oportunidad de agregar una venta adicional de noches vacías en un negocio de hospitalidad, primero necesitamos determinar el número total de noches disponibles, las noches reservadas y luego estimar el número de noches vacías potenciales que podrían ser llenadas. Repasemos los cálculos con los datos proporcionados:

Resumen de Datos:

• Número de listados: 10

• Tarifa promedio por noche: $200

• Tasa de ocupación: 75%

• Días en un año: 365 (para simplicidad, asumiremos un año no bisiesto)

Paso 1: Calcular Noches Totales Disponibles

Total de noches disponibles por año para todos los listados = Número de listados × Días en un añoNoches Totales Disponibles=10×365=3,650 nochesNoches Totales Disponibles=10×365=3,650noches

Paso 2: Calcular Noches Reservadas por Año

Noches reservadas por año = Noches totales disponibles × Tasa de ocupaciónNoches Reservadas=3,650×0.75=2,737.5 nochesNoches Reservadas=3,650×0.75=2,737.5nochesPor simplicidad, redondeemos esto a 2,738 noches.

Paso 3: Estimación de Noches Vacías

Las noches vacías son típicamente las noches sueltas disponibles entre dos reservas que son más difíciles de llenar. El cálculo exacto de noches vacías requeriría datos de reserva detallados para ver exactamente cómo se distribuyen las reservas a lo largo del año. Sin embargo, podemos hacer una suposición simplificada de que el 10% de las noches restantes (no reservadas) podrían ser potencialmente noches vacías que podrían ser objetivo de incremento de ventas.

Noches no reservadas por año = Noches totales disponibles - Noches reservadasNoches No Reservadas=3,650−2,738=912 nochesNoches No Reservadas=3,650−2,738=912noches

Noches vacías estimadas = 10% de noches no reservadasNoches Vacías Estimadas=0.10×912=91.2 nochesNoches Vacías Estimadas=0.10×912=91.2nochesRedondeando esto, obtenemos aproximadamente 91 noches vacías.

Paso 4: Ingresos Potenciales de Noches Vacías

Ingresos potenciales de llenar todas las noches vacías = Número de noches vacías × Tarifa por nocheIngresos Potenciales=91×200=$18,200Ingresos Potenciales=91×200=$18,200

Conclusión

Al llenar potencialmente estas 91 noches vacías, el operador de alquiler vacacional podría añadir potencialmente $18,200 adicionales a sus ingresos anuales. Implementar una estrategia para vender estas noches vacías, quizás ofreciendo ofertas especiales o promociones, podría ayudar a capturar estos ingresos adicionales.

Cómo Evitar Noches Vacías en Alquileres a Corto Plazo

Ajustar los Requisitos de Estancia Mínima

• Establecer requisitos de estancia mínima flexibles que puedan adaptarse a la demanda y a los patrones de reserva.

• Requerir estancias mínimas más largas (por ejemplo, 3-4 noches) para períodos de alta demanda, pero permitir estancias más cortas de 1-2 noches durante períodos más lentos.

• Usar reglas de reserva "día adyacente" para permitir estancias más cortas que no creen noches vacías, como una reserva de 1 noche antes o después de una reserva existente.

• Ofrecer tarifas descontadas en reservas de "último minuto" dentro de un cierto plazo (por ejemplo, 7 días) para incentivar estancias más cortas y llenar noches vacías.

Usar Precios Dinámicos

• Implementar estrategias de precios dinámicos que ajusten automáticamente las tarifas por noche basado en la demanda, la estacionalidad y las ventanas de reservas. Esto puede ayudar a prevenir y llenar noches vacías.

• Ofrecer tarifas descontadas en noches vacías para hacerlas más atractivas para los huéspedes y aumentar las reservas.

Automatizar la Gestión de Noches Vacías

• Usar software de alquiler vacacional como PriceLabs que pueda identificar automáticamente noches vacías y Enso Connect para enviar ofertas personalizadas a los huéspedes para llenarlas.

• Configurar plantillas de correo electrónico automatizadas y disparadores para ofrecer tarifas descontadas o estancias extendidas a huéspedes ya reservados antes/después de una noche vacía.

Promocionar Ofertas de Noches Vacías

• Promocionar proactivamente tarifas descontadas u ofertas de estancia extendida para noches vacías en su listado, sitio web y redes sociales.

• Contactar directamente a huéspedes con reservas próximas para ofrecer ofertas sobre agregar una noche extra y llenar la brecha.

Ejemplo de cómo impulsar los ingresos por noches vacías - High Street Townhouse

Al llenar estratégicamente las noches vacías, los gerentes e inversores de alquiler a corto plazo pueden aumentar las tasas de ocupación. Un ejemplo destacado de este enfoque exitoso es High Street Townhouse en Manchester, que consistentemente alcanza una impresionante tasa de ocupación del 90%. Esto demuestra la efectividad de apuntar y llenar estas vacantes de una sola noche para mejorar la ocupación general.