Calculando y Optimizando la Rentabilidad de Alquileres Vacacionales

Como gestor de propiedades de alquiler vacacional, comprender la rentabilidad de su propiedad es clave para tomar decisiones informadas y maximizar los rendimientos. Pero con tantos factores a considerar -costos, ingresos, tasas de ocupación y más- puede resultar abrumador. Te tenemos cubierto. En esta guía, lo desglosaremos en pasos simples y prácticos para calcular y mejorar fácilmente la rentabilidad de tus alquileres a corto plazo.

Por qué la Rentabilidad es Importante para los Gestores de Alquileres Vacacionales

Los gestores profesionales de alquileres a corto plazo que desean destacar y atraer propietarios de calidad deben ofrecer un valor real a los clientes. Esto significa no solo mantener las propiedades bien cuidadas y seguras, sino también garantizar que su retorno de efectivo sobre el efectivo sea maximizado. Administrar un negocio de alquiler vacacional es un desafío. Los márgenes son ajustados y los gestores de propiedades generalmente ganan solo el 20% de los ingresos por alquiler, principalmente de la tarifa nocturna. La mejor manera de tener éxito es identificar constantemente oportunidades para aumentar las devoluciones del propietario y mejorar los ingresos de su negocio. Hay dos formas de incrementar la rentabilidad de las propiedades de alquiler vacacional: reducir costos y aumentar los ingresos. Un tercer factor es optimizar la ocupación, pero en última instancia, eso también se relaciona con el crecimiento de los ingresos. En este artículo, revisaremos ambos, enfocándonos en impulsar los ingresos anuales.

Profundicemos en los pasos para calcular la rentabilidad de su alquiler vacacional.

Comprensión de las Métricas para Evaluar la Rentabilidad de los Alquileres Vacacionales

Existen tres métricas financieras clave que los profesionales de la hospitalidad utilizan para evaluar la rentabilidad.

• Ingresos por Alquiler. Esto representa el ingreso total de alquilar las propiedades. Incluye tarifas nocturnas, tarifas de limpieza, complementos personalizados, tarifas y cargos adicionales como tarifas para mascotas o exenciones de daños.

• Tasa de Ocupación. Esta métrica refleja con qué frecuencia se reserva su propiedad, en porcentaje de días en un mes. Influye directamente en sus ingresos por alquiler y se calcula dividiendo el número de noches reservadas por el total de noches disponibles.

• Costos Operativos. Estos incluyen todos los gastos relacionados con el marketing, mantenimiento y gestión de los alquileres bajo su administración. Los costos operativos comunes son mano de obra, impuestos, seguros, servicios públicos, mantenimiento y esfuerzos de marketing.

Paso 1: Calcule Sus Costos Totales

El primer paso es comprender todos los costos asociados con su alquiler vacacional. Estos se dividen en tres categorías principales:

1. Costos Fijos

Estos son gastos que paga regularmente, independientemente de la frecuencia con que se reserve su propiedad. Ejemplos incluyen:

• Pagos de hipoteca o préstamos (en el caso de administrar propiedades para propietarios de alquiler, un negocio STR no los tendrá).

• Seguro de propiedad

• Impuestos sobre la propiedad

• Salarios de su equipo

2. Costos Variables

Estos costos fluctúan según la frecuencia con que se alquile su propiedad. Ejemplos incluyen:

• Tarifas de limpieza (por reserva)

• Mantenimiento y reparaciones

• Servicios públicos (electricidad, agua, internet)

3. Costos Ocultos

Algunos costos pueden pasarse por alto pero pueden afectar significativamente su rentabilidad. Por ejemplo:

• Gastos de marketing y listado (por ejemplo, comisiones de agencias de viajes online OTA, como Airbnb o VRBO)

• Daños a la propiedad

• Reparaciones o reemplazos inesperados

Paso 2: Determine Sus Fuentes de Ingreso

A continuación, calcule cuánto dinero generan sus propiedades de alquiler a corto plazo. Los ingresos no se tratan solo de tarifas nocturnas, incluyen todas las fuentes de ingreso relacionadas con su propiedad.

1. Ingresos por Alquiler

Esta es la fuente principal de ingresos para la mayoría de las rentas vacacionales. Para calcularlo:

• Determine su tarifa nocturna promedio

• Multiplique por el número de noches reservadas por mes

2. Ingresos Adicionales

No se olvide de las fuentes de ingresos adicionales, tales como:

• Tarifas de limpieza

• Tarifas para mascotas

• Exenciones de daños

• Complementos operativos personalizados - check-in temprano, check-out tardío, cargos por comodidades, como calefacción de piscina, alquiler de equipos, parrilla para barbacoa, etc.

• Complementos experienciales personalizados - experiencias o servicios, como visitas guiadas, boletos para conciertos, clases de cocina, etc.

Consejo Profesional: Ofrecer servicios adicionales, complementos personalizados o comodidades puede aumentar significativamente sus ingresos. Hay algunos mitos comunes sobre los complementos personalizados. Por ejemplo: los check-ins tempranos y los check-outs tardíos son demasiado complicados y no valen el tiempo invertido en organizarlos. En este artículo, estamos desmantelando este y otros conceptos erróneos sobre los complementos personalizados que conducen a oportunidades de ingresos perdidas.

Consejo Profesional: Puede elevar la estancia de sus huéspedes con experiencias locales sin mover un dedo. Aprenda más sobre la nueva herramienta de ingresos pasivos para operadores de alquileres vacacionales.

Paso 3: Medir la Tasa de Ocupación

Su tasa de ocupación, el porcentaje de tiempo que su propiedad está reservada, juega un papel fundamental en su rentabilidad. Así es como se calcula:

Fórmula de la Tasa de Ocupación:

Tasa de Ocupación=(Número de Noches ReservadasTotal de Noches Disponibles)×100

Tasa de Ocupación=(Total de Noches DisponiblesNúmero de Noches Reservadas)×100

Por ejemplo, si su propiedad está reservada durante 21 noches en un mes de 30 días, su tasa de ocupación es del 70%.

Por qué la Ocupación Importa

Una alta tasa de ocupación significa más ingresos, pero también implica mayores costos variables (por ejemplo, limpieza y mantenimiento). Equilibrar la ocupación con la fijación de precios es clave para maximizar la rentabilidad.

Consejo profesional: existen herramientas de fijación de precios dinámicos y gestión de ingresos que ayudan a optimizar los precios según la demanda de alquiler y otros factores clave. Por ejemplo, herramientas como Price Labs, Beyond o Wheelhouse.

Consejo profesional: los gestores exitosos de alquileres vacacionales maximizan la ocupación combinando alquileres a corto, medio y largo plazo. Vea el ejemplo de High Street Townhouse, un aparthotel en Manchester, que alcanzó el 90% de ocupación. Otros ajustan los precios durante la temporada baja, aumentando la ocupación mientras compensan las tarifas nocturnas más bajas con ingresos por complementos personalizados. Véase el ejemplo de Heimby, que está reduciendo los costos de la vivienda estudiantil y aumentando los retornos de los propietarios en un 40%.

Paso 4: Usar Fórmulas para Calcular la Rentabilidad

Ahora que conoce sus costos, ingresos y tasa de ocupación, es hora de calcular su rentabilidad. Aquí están las fórmulas clave que necesitará:

1. Ingreso Bruto por Alquiler

Ingresos Brutos por Alquiler=Tarifa Nocturna×Número de Noches Reservadas

Ingresos Brutos por Alquiler=Tarifa Nocturna×Número de Noches Reservadas

2. Ingreso Neto Operativo (NOI)

NOI=Ingreso Bruto por Alquiler−Costos Totales

NOI=Ingreso Bruto por Alquiler−Costos Totales

3. Flujo de Caja

Flujo de Caja=NOI−Pagos de Deuda (si corresponde)

Flujo de Caja=NOI−Pagos de Deuda (si corresponde)

4. Retorno de la Inversión (ROI)

ROI=(Ganancia AnualTotal de Inversión)×100

ROI=(Total de InversiónGanancia Anual)×100

Consejo Profesional: Use estas fórmulas regularmente para seguir el rendimiento financiero de su propiedad a lo largo del tiempo.

Paso 5: Utilizar Herramientas para Simplificar el Proceso

Calcular la rentabilidad no tiene que ser una tarea manual y que consuma tiempo. Aquí hay algunas herramientas para facilitarte el trabajo:

1. Software de Gestión de Propiedades (PMS)

Plataformas como Guesty o Hostaway pueden automatizar el seguimiento de costos, el análisis de ingresos y los cálculos de la tasa de ocupación.

2. Herramientas de Gestión de Ingresos

Herramientas como Beyond Pricing o PriceLabs pueden ayudarlo a optimizar sus tarifas nocturnas basándose en la demanda del mercado.

3. Calculadoras de Propiedades de Alquiler 

Si prefiere un enfoque DIY, hay hojas de cálculo para hacer seguimiento de sus costos, ingresos y rentabilidad.

Utilice esta calculadora de ingresos por alquiler para estimar el potencial de sus propiedades con complementos personalizados, tarifas y exenciones de daños.

Paso 6: Analizar y Mejorar Su Rentabilidad

Una vez que haya calculado su rentabilidad, es hora de actuar. Aquí hay algunos consejos para mejorar sus números:

1. Reducir Costos

• Negociar mejores tarifas con los servicios de limpieza o proveedores

• Cambiar a electrodomésticos eficientes en energía para reducir las facturas de servicios públicos

• Optimizar y automatizar tareas y procesos repetitivos para ahorrar tiempo a su equipo y reducir costos laborales con eficiencia operativa.

• Agregar un canal de sitio web de reservas directas para reducir las tarifas OTA y la dependencia de Airbnb, VRBO, Booking.com y otras plataformas de alquiler.

2. Aumentar los Ingresos

• Ofrecer comodidades o servicios adicionales (por ejemplo, traslados al aeropuerto o entrega de comestibles)

• Ajustar su estrategia de precios con base en la demanda estacional

• Comercializar su propiedad eficazmente para atraer más reservas

• Alentar a sus huéspedes felices a dejar reseñas positivas  Esto puede impactar significativamente la reputación y tasa de reservas de su propiedad.Consejo profesional: Automatice sus solicitudes de reseñas con un flujo de trabajo personalizado que se active por los checkouts de huéspedes con sentimiento positivo.

3. Optimizar la Ocupación

• Utilizar herramientas de fijación de precios dinámicos para ajustar tarifas según la demanda

• Ofrecer descuentos por estancias más largas para reducir la rotación

• Mejorar el atractivo de su listado con fotos de alta calidad, descripciones detalladas y ofertas experiencialesAprenda más sobre lograr que sus números sumen en Alquileres Vacacionales.

Ejemplo en la Vida Real: Calculando la Rentabilidad de un Alquiler Vacacional de 2 Dormitorios

Pongamos todo junto con un ejemplo de la vida real. Imagine que gestiona un alquiler vacacional de 2 dormitorios en un popular destino turístico. Así podría calcular su rentabilidad:

1. Costos Totales

• Costos Fijos: $1,500/mes (mano de obra, seguro, impuestos)

• Costos Variables: $500/mes (limpieza, mantenimiento, servicios públicos)

• Costos Ocultos: $200/mes (daños de huéspedes, marketing)

• Costos Mensuales Totales: $2,200

2. Ingresos Totales

• Tarifa nocturna promedio: $150

• Tasa de ocupación: 70% (21 noches reservadas al mes)

• Ingresos mensuales por alquiler: 150x21=150x21=3,150

• Ingresos adicionales (tarifas de limpieza, comodidades): $200

• Ingresos Mensuales Totales: $3,350

3. Rentabilidad

• Ganancia Mensual: 3,350(Ingresos)−3,350(Ingresos)−2,200 (Costos) = $1,150

• Ganancia Anual: 1,150x12=1,150x12=13,800

Este ejemplo muestra cómo incluso un alquiler a precio modesto puede generar ganancias significativas con una gestión adecuada.

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Conclusión

Calcular la rentabilidad de su alquiler vacacional no tiene que ser complicado. Al rastrear costos, maximizar ingresos y optimizar la ocupación, puede crear una inversión rentable para sus propietarios. Evaluar estos factores clave e implementar estrategias para generar ingresos le ayudará a maximizar los rendimientos y asegurar el éxito a largo plazo.