Un año en revisión para alquileres a corto plazo: tendencias de 2025

2024 fue un año de desafíos y triunfos para la industria de alquileres a corto plazo, definida por la resiliencia, la innovación y un compromiso con el crecimiento. Desde navegar regulaciones estrictas hasta capitalizar nuevas oportunidades de ingresos, los operadores de STR han demostrado su capacidad de adaptarse y prosperar en un panorama en constante evolución. Profundicemos en El Bueno, El Malo y El Feo de 2024 y exploremos las estrategias que están dando forma al año que viene.

El Feo: Regulaciones y Desastres Naturales

Regulaciones de STR han planteado desafíos significativos en 2024. Requisitos de permisos, ordenanzas de ocupación, nuevos límites de alquiler a corto plazo: los operadores de STR han enfrentado una batalla cuesta arriba.

Según Brian Chesskiy, el 80% de los 200 principales mercados de Airbnb por ingresos ya tienen alguna regulación.

Las regulaciones de Francia para 2025 reducirán las desgravaciones fiscales, limitarán los alquileres a 90 días por año y aplicarán un registro obligatorio de propiedades con sanciones por incumplimiento.

España está lanzando un sistema nacional de registro que requiere códigos de propiedad, aprobaciones locales y un aumento de la supervisión.

Australia está introduciendo medidas similares con registro nacional y límites anuales de 60 a 180 días de alquiler.

Vimos el endurecimiento de las regulaciones en América del Norte. En Canadá, Británica Columbia está limitando los STR a residencias principales con licencias comerciales y multas severas desde mayo de 2024.

En EE.UU., estados como Florida, California, Colorado y Massachusetts propusieron nuevas restricciones, mientras que la ciudad de Nueva York prohibió efectivamente los STR por completo. Los mercados urbanos se ven particularmente afectados, con reducciones de inventario y aumento de los costos de cumplimiento.

Las regulaciones son una fuente de frustración para muchos operadores, mostrando que la industria se está volviendo más desafiante. Sin embargo, algunos ven una luz al final del túnel. Al limitar los alquileres de menor calidad, las regulaciones ayudan a crear un mercado más profesional. También mejoran los estándares de seguridad, lo que beneficia tanto a los huéspedes como a la comunidad en general.

Agregando a estos desafíos, desastres naturales como huracanes, incendios forestales, inundaciones y olas de calor causaron estragos en regiones vulnerables, interrumpiendo operaciones y alterando el comportamiento de los viajeros. Los operadores en áreas urbanas como San Francisco y pueblos costeros enfrentaron desafíos únicos a medida que las comunidades locales impulsaron leyes más estrictas para mitigar el impacto de los alquileres a corto plazo.

La planificación de contingencias, herramientas de precios dinámicos y la construcción de resiliencia operativa serán cruciales para los operadores de STR que naveguen por un panorama impredecible.

El Malo: Problemas Persistentes y Preocupaciones Emergentes

Saturación del Mercado y Competencia

El mercado de alquiler a corto plazo es cada vez más competitivo, con el 76% de los encuestados en la encuesta de Hostaway reportando una competencia más intensa en 2024. En el Informe de Guesty el 55% de los operadores de alquiler a corto plazo citan la saturación del mercado como un desafío importante. Aunque ligeramente más bajo que el año anterior, esto sigue siendo una preocupación significativa.

Para destacarse en un mercado saturado, los operadores deben diferenciar sus propiedades con propuestas de valor únicas y experiencias mejoradas para los huéspedes.

Ajustar los precios y aprovechar las corrientes de ingresos adicionales, como complementos personalizados o tarifas, puede servir como una estrategia competitiva efectiva.

Factores Económicos

Las incertidumbres en la economía son una preocupación para los gerentes de propiedades. Según el KeyData STR Outlook 2025, una posible desaceleración o disminución de la demanda preocupa al 89% de los operadores, afectando los ingresos y el crecimiento. Las fluctuaciones en la demanda requieren estrategias flexibles para adaptarse a las condiciones del mercado cambiantes.

Si bien algunos operadores reportan un aumento en las tarifas diarias promedio (ADR), otros están viendo descensos. Las presiones sobre los precios están empujando a muchos gerentes de propiedades a reducir tarifas para permanecer competitivos, mientras que los costos operativos crecientes representan un desafío.

Problemas Operativos y Logísticos

El personal sigue siendo un punto problemático, con los gerentes de propiedades luchando para encontrar y retener personal de limpieza y mantenimiento confiable. La creciente demanda de trabajadores calificados solo ha amplificado estos desafíos. Tanto las encuestas de Hostaway como Guesty muestran que el personal es un desafío entre los cinco principales para los gerentes de alquileres a corto plazo.

La tecnología, aunque es una herramienta valiosa, también presenta obstáculos. Alrededor del 45% de la encuesta de Hostaway citó la integración tecnológica, destacando desafíos en la consolidación de múltiples herramientas en un sistema cohesivo. La limpieza y el mantenimiento siguen siendo preocupaciones persistentes en toda la industria.

Cambio del Comportamiento del Consumidor

Los hábitos de reserva de los viajeros continuaron evolucionando en 2024, con ventanas de reserva más cortas convirtiéndose en la norma. La mayor espontaneidad significa que los operadores deben adaptarse con estrategias de última hora para maximizar la ocupación. Los huéspedes también están elevando el estándar de calidad. Esperan que los alquileres a corto plazo ofrezcan una mezcla de singularidad y el servicio constante que encontrarían en los hoteles.

Incremento de los Costes Empresariales

Según el Informe de Guesty, las empresas de gestión de alquiler más grandes clasificaron la gestión de costes como su mayor desafío, seguido por la competencia y la escasez de personal. Mientras tanto, el Informe de Hostaway destacó el crecimiento y la expansión como puntos problemáticos clave para los propietarios de negocios de alquiler a corto plazo.

A pesar de estos obstáculos, hubo buenas noticias:

• AirDNA informó que las tasas de ocupación dejaron de disminuir, y los ingresos por alquiler disponible (RevPAR) regresaron a un crecimiento positivo después de dos años de declive.

• Un crecimiento más lento de la oferta, junto con un repunte del 7% en la demanda, restauró el equilibrio en el mercado, permitiendo a las empresas de gestión de propiedades recuperar poder de precios con tarifas diarias promedio (ADR) en aumento.

Sin embargo, la feroz competencia sigue siendo un problema clave. Desde 2020, la oferta de listados de alquileres activos de Airbnb en EE.UU. ha aumentado un 62%, impulsada principalmente por nuevos inversores (Hostfully). La afluencia de listados de baja calidad y estrategias agresivas para reducir precios ha intensificado la necesidad de que los operadores se destaquen mientras mantienen la rentabilidad.

Las ventanas de reserva más cortas agregaron complejidad, requiriendo que los gerentes de propiedades ajusten frecuentemente las estrategias de precios. Según KeyData, el 83% de los gerentes de propiedades informó cambiar precios al menos una vez a la semana, lo que enfatiza la importancia de las herramientas de precios dinámicos para abordar las fluctuaciones de la demanda.

El Bueno: Resiliencia y Nuevas Oportunidades de Ingresos

Si 2024 nos enseñó algo, es que los operadores de STR pueden crecer en mercados difíciles. Incluso en mercados en declive como Atlanta, los gerentes de propiedades encontraron formas de crecer al aprovechar precios dinámicos y generar ingresos incrementales a través de complementos personalizados, opciones adicionales y tarifas.

• Nuestros datos muestran que los complementos personalizados generaron hasta $147 por anuncio por mes en ingresos adicionales

• Durante el último año, el volumen de Complementos personalizados para los usuarios de Enso Connect ha crecido un +500%.

• Check-ins tempranos, check-outs tardíos y exenciones de daños fueron los mayores impulsores de ingresos.

Taller RevLabs, Encuesta de HomeToGo y Megatendencias de Skift revelaron nuevas tendencias que están impulsando los ingresos en 2025:

Tendencias emergentes también moldearon nuevas oportunidades para los propietarios de alquileres a corto plazo:

• Viajes experienciales. Los huéspedes buscaron cada vez más alojamientos únicos y experiencias memorables, generando tendencias como set-jetting (visitar destinos de películas populares) y viajes impulsados por eventos (por ejemplo, conciertos, festivales y eventos deportivos globales). Experiencias únicas y prácticas impulsan decisiones para el 21% de los viajeros.

• Las personas también están buscando viajar con mascotas, y las tarifas para mascotas están volviéndose más comunes.

• Alojamientos enfocados en el bienestar y la salud mental ganaron tracción, reflejando la creciente preferencia de los viajeros por beneficios de salud a largo plazo y períodos extendidos de relajación.

• Los viajeros están ansiosos por que su dinero rinda más: 36% de los encuestados priorizan el precio.

• Business Insider comparte otra tendencia de la industria de la hospitalidad. A medida que los viajeros gastan menos en Airbnbs baratos, los alquileres de vacaciones de alta gama están en auge.

Los operadores de STR con precios competitivos y experiencias únicas en sus listados están preparados para captar más demanda en 2025. Pueden recuperar ingresos con complementos personalizados experienciales y opciones adicionales de conveniencia, mejorando tanto la rentabilidad como la satisfacción del huésped.

La satisfacción del huésped siguió siendo una prioridad, con los operadores de STR centrados en entregar reseñas positivas mediante tarifas de limpieza mejoradas, reglas de la casa y servicios personalizados. Plataformas como Airbnb y otras plataformas de alquiler a corto plazo enfatizaron la importancia de las reseñas en línea y las asociaciones locales para aumentar la visibilidad y atraer a los huéspedes ideales.

La Apuesta por la IA

La IA continúa dividiendo opiniones en la industria de alquileres vacacionales. Algunos ven su inmenso potencial, mientras que otros cuestionan los casos de uso prácticos, el ROI y la velocidad para entregar verdadero valor a los operadores.

Desde principios de 2023, la industria ha seguido un viaje típico de adopción de IA, reflejando las fases del Ciclo de Hype de Gartner. Inicialmente, hubo una oleada de entusiasmo y altas expectativas sobre el potencial de la IA, ya que los operadores estaban ansiosos por explorar sus capacidades. A medida que surgieron desafíos y limitaciones, el entusiasmo cayó en escepticismo y decepción. Ahora, la industria está transitando a una perspectiva más equilibrada, comprendiendo las aplicaciones prácticas de la IA y comenzando a ver un valor real y tangible a través de una implementación reflexiva. Este cambio marca el movimiento hacia un crecimiento sostenido y confianza en la IA como una herramienta transformadora.

La encuesta de Guesty reveló que el 52% de los gerentes de propiedad de alquiler vacacional ya están utilizando IA, con aplicaciones clave incluyendo precios dinámicos, comunicación con los huéspedes (33%), y creación de contenido (23%).

Simon Lehmann predice que en 2025, los proveedores que proporcionen exitosamente soluciones tangibles de IA liderarán el mercado. Mientras tanto, Ela Mezhiborsky de Autohost destaca la creciente amenaza de fraude impulsado por IA, enfatizando la necesidad de soluciones tecnológicas para combatirlo.

En 2024, la IA avanzó más que en los años anteriores combinados. Esto indudablemente impactará sus aplicaciones en la industria de alquiler a corto plazo. Estamos trabajando hacia más estudios de caso sólidos de profesionales de la hospitalidad que aprovechen esta tecnología. El futuro de la IA en nuestra industria depende de resolver desafíos reales y entregar resultados medibles.

Mirando Hacia 2025

El mercado de STR en 2025 promete para los operadores que estén listos para adaptarse a las dinámicas en evolución y capitalizar nuevas oportunidades. Aquí hay estrategias clave a considerar:

1. Automatizar y Optimizar

La automatización inteligente y la IA seguirán siendo críticas para escalar eficientemente, maximizar el flujo de efectivo y ofrecer experiencias personalizadas a los huéspedes. Las soluciones de PropTech están permitiendo a los operadores mejorar la eficiencia operativa mientras mantienen un toque humano. Por ejemplo, herramientas impulsadas por IA para análisis de sentimientos pueden ayudar a los operadores a responder más efectivamente a las reseñas en línea e identificar patrones para mejorar el servicio.

2. Enfocarse en Complementos Personalizados

Las oportunidades de complementos personalizados, desde complementos operativos hasta asociaciones locales, pueden ayudar a los operadores a crecer los ingresos sin añadir nuevas propiedades de alquiler. Por ejemplo, ofrecer paquetes enfocados en bienestar o asociarse con negocios locales puede atender a mercados de nicho y mejorar la experiencia del huésped.

3. Dirigirse a Nichos Únicos

Personalizar los listados de alquiler para demográficos específicos, como viajeros multigeneracionales o huéspedes enfocados en el bienestar, puede atraer reservas de alto valor. Tendencias como el turismo de bienestar y las acomodaciones ecológicas están ganando impulso y ofrecen oportunidades lucrativas. Además, los viajes impulsados por eventos y el set-jetting se espera que impulsen la demanda en 2025.

4. Fortalecer Marketing y Distribución

Los anfitriones de alquiler a corto plazo están confiando cada vez más en estrategias de marketing dirigidas y canales de reserva diversificados para permanecer competitivos. Reservas directas, Airbnb y Vrbo siguen siendo los principales canales, pero los operadores también están explorando plataformas adicionales para reducir la dependencia de cualquier fuente única. El marketing impulsado por datos puede refinar aún más estos esfuerzos al identificar segmentos de alto valor y crear ofertas atractivas.

5. Adaptarse a Cambios Regulatorios

Anticiparse a regulaciones emergentes será crucial para el éxito. Las compañías de gestión de alquiler a corto plazo deben implementar proactivamente herramientas y procedimientos para garantizar el cumplimiento mientras abogan por políticas justas que equilibren las necesidades de la comunidad y la industria. Construir redes locales sólidas y promover iniciativas basadas en la comunidad pueden mejorar aún más la reputación del operador y la confianza del huésped.

6. Aprovechar los Datos para la Rentabilidad

Con la demanda proyectada para superar la oferta, la rentabilidad se convertirá en la estrella norte de la industria de STR. Aprovechar la inteligencia del mercado y las herramientas de referencia puede ayudar a los operadores a optimizar tarifas, retener propietarios de propiedades y tomar decisiones de crecimiento con confianza. Por ejemplo, KeyData destaca la importancia de monitorear indicadores clave de rendimiento (KPIs) como la Tarifa Diaria Promedio (ADR), la Ocupación Pagada Ajustada (APO), y los Ingresos por Alquiler Disponible (RevPAR).

Pensamientos Finales

2024 fue un año de resiliencia y transformación para la industria de STR. Aunque las presiones regulatorias, los desastres naturales y el aumento de los costos plantearon desafíos significativos, los operadores demostraron creatividad y adaptabilidad, estableciendo las bases para el éxito futuro.

Al entrar en 2025, el enfoque se desplazará hacia la rentabilidad, la personalización y el aprovechamiento de la tecnología para desbloquear nuevas corrientes de ingresos. Con la demanda proyectada para superar la oferta y el mercado global de STR esperado para alcanzar $256.3 billones para 2030 (tasa de crecimiento anual del 11.2%, Guesty), las oportunidades son vastas.

Al estar atentos a las tendencias del mercado, abrazar la innovación y priorizar la satisfacción del huésped, los profesionales de STR pueden convertir desafíos en oportunidades y hacer de 2025 un año donde el Bueno sobresale sobre el Malo y el Feo.

Esté atento a más conocimientos valiosos y herramientas para ayudarle a prosperar en el próximo año, capturando más ingresos de alquiler mientras crea experiencias inolvidables para los huéspedes de alquiler a corto plazo.