Calculer et optimiser la rentabilité des locations de vacances

En tant que gestionnaire de biens locatifs de vacances, comprendre la rentabilité de votre propriété est essentiel pour prendre des décisions éclairées et maximiser les rendements. Mais avec autant de facteurs à considérer - coûts, revenus, taux d'occupation, et plus encore - cela peut sembler accablant. Nous sommes là pour vous aider. Dans ce guide, nous le décomposerons en étapes simples et réalisables pour calculer et améliorer facilement la rentabilité de vos locations à court terme.

Pourquoi la rentabilité est importante pour les gestionnaires de locations de vacances

Les gestionnaires professionnels de locations à court terme qui souhaitent se démarquer et attirer des propriétaires de biens de qualité doivent offrir une véritable valeur ajoutée aux clients. Cela signifie non seulement maintenir les propriétés en bon état et en sécurité, mais également s'assurer que leur retour sur investissement est maximisé. Gérer une entreprise de locations de vacances est un défi. Les marges sont serrées, et les gestionnaires de biens gagnent généralement seulement 20 % des revenus locatifs, principalement grâce au tarif de nuit. La meilleure façon de réussir est d'identifier constamment les opportunités d'augmenter les rendements des propriétaires et de booster les revenus de votre entreprise. Il existe deux façons d'augmenter la rentabilité des locations de vacances : réduire les coûts et augmenter les revenus. Un troisième facteur est l'optimisation de l'occupation, mais ultimement, cela revient également à la croissance des revenus. Dans cet article, nous examinerons les deux, en nous concentrant sur la génération de revenus annuels.

Plongeons dans les étapes pour calculer la rentabilité de votre location de vacances.

Comprendre les indicateurs pour évaluer la rentabilité des locations de vacances

Il existe trois principaux indicateurs financiers que les professionnels de l'hôtellerie utilisent pour évaluer la rentabilité.

• Revenus locatifs. Cela représente le revenu total provenant de la location des propriétés. Cela inclut les tarifs de nuitée, les frais de nettoyage, les ventes additionnelles, les frais et suppléments comme les frais pour animaux de compagnie ou les assurances contre les dommages.

• Taux d'occupation. Cet indicateur reflète la fréquence à laquelle votre propriété est réservée, en pourcentage des jours dans un mois. Il influence directement vos revenus locatifs et est calculé en divisant le nombre de nuits réservées par le nombre total de nuits disponibles.

• Coûts d'exploitation. Cela inclut toutes les dépenses liées au marketing, à l'entretien et à la gestion des locations sous votre responsabilité. Les coûts opérationnels courants sont la main-d'œuvre, les taxes, l'assurance, les services publics, l'entretien et les efforts de marketing.

Étape 1 : Calculez vos coûts totaux

La première étape consiste à comprendre tous les coûts associés à votre location de vacances. Ceux-ci se divisent en trois catégories principales :

1. Coûts fixes

Ce sont des dépenses que vous payez régulièrement, indépendamment de la fréquence de réservation de votre propriété. Les exemples incluent :

• Les remboursements hypothécaires ou les paiements de prêt (dans le cas de la gestion de biens pour des propriétaires, une entreprise STR n'aura pas cela).

• Assurance immobilière

• Taxes foncières

• Les salaires de votre équipe

2. Coûts variables

Ces coûts fluctuent en fonction de la fréquence de location de votre propriété. Les exemples incluent :

• Frais de nettoyage (par réservation)

• Entretien et réparations

• Services publics (électricité, eau, internet)

3. Coûts cachés

Certains coûts peuvent être négligés mais peuvent avoir un impact significatif sur votre rentabilité. Par exemple :

• Frais de marketing et d'inscription (par exemple, les commissions des agences de voyages en ligne OTA, comme Airbnb ou VRBO)

• Dommages à la propriété

• Réparations ou remplacements imprévus

Étape 2 : Déterminez vos sources de revenus

Ensuite, calculez combien d'argent vos propriétés de location à court terme génèrent. Les revenus ne se limitent pas aux tarifs de nuitée - ils incluent toutes les sources de revenus liées à votre propriété.

1. Revenus locatifs

C'est la principale source de revenus pour la plupart des locations de vacances. Pour le calculer :

• Déterminez votre tarif de nuitée moyen

• Multipliez par le nombre de nuits réservées par mois

2. Revenus supplémentaires

N'oubliez pas les autres sources de revenus, telles que :

• Frais de nettoyage

• Frais pour animaux de compagnie

• Assurances contre les dommages

• Ventes additionnelles opérationnelles - enregistrement anticipé, départ tardif, frais pour les équipements, comme le chauffage de la piscine, la location de matériel, les barbecues, etc.

• Ventes additionnelles d'expériences - expériences ou services, comme des visites guidées, des billets de concert, des cours de cuisine, etc.

Astuce pro : Offrir des services supplémentaires, des ventes additionnelles ou des commodités peut augmenter considérablement vos revenus. Il existe des mythes courants concernant les ventes additionnelles. Par exemple : les enregistrements anticipés et les départs tardifs sont trop compliqués et ne valent pas le temps passé à les organiser. Dans cet article, nous réfutons ce mythe et d'autres idées reçues sur les ventes additionnelles qui entraînent des opportunités de revenus manquées.

Astuce pro: Vous pouvez améliorer le séjour de vos invités avec des expériences locales sans lever le petit doigt. Apprenez-en plus sur le nouvel outil de revenu passif pour les opérateurs de locations de vacances.

Étape 3 : Mesurez le taux d'occupation

Votre taux d'occupation - le pourcentage de temps où votre propriété est réservée - joue un rôle important dans votre rentabilité. Voici comment le calculer :

Formule du taux d'occupation :

Taux d'Occupation=(Nombre de Nuits RéservéesNombre Total de Nuits Disponibles)×100

Taux d'Occupation=(Nombre Total de Nuits DisponiblesNombre de Nuits Réservées)×100

Par exemple, si votre propriété est réservée pour 21 nuits sur un mois de 30 jours, votre taux d'occupation est de 70 %.

Pourquoi l'occupation est importante

Un taux d'occupation élevé signifie plus de revenus, mais cela entraîne également des coûts variables plus élevés (par exemple, nettoyage et entretien). L'équilibre entre l'occupation et les tarifs est essentiel pour maximiser la rentabilité.

Astuce pro : il existe des outils de tarification dynamique et de gestion des revenus qui aident à optimiser les tarifs en fonction de la demande locative et d'autres facteurs clés. Par exemple, des outils comme Price Labs, Beyond, et Wheelhouse.

Astuce pro : les gestionnaires de locations de vacances réussis maximisent l'occupation en mélangeant les locations à court, moyen et long terme. Voir l'exemple de High Street Townhouse, un appart'hôtel à Manchester, qui a atteint un taux d'occupation de 90 %. D'autres ajustent les tarifs pendant la basse saison, augmentant l'occupation tout en compensant les tarifs de nuit plus bas par des revenus additionnels. Prenez exemple de Heimby, qui réduit les coûts du logement étudiant et augmente les rendements des propriétaires de 40 %.

Étape 4 : Utilisez des formules pour calculer la rentabilité

Maintenant que vous connaissez vos coûts, revenus et taux d'occupation, il est temps de calculer votre rentabilité. Voici les formules clés dont vous aurez besoin :

1. Revenus Bruts Locatifs

Revenus Bruts Locatifs=Tarif de Nuitée×Nombre de Nuits Réservées

Revenus Bruts Locatifs=Tarif de Nuitée×Nombre de Nuits Réservées

2. Revenu Opérationnel Net (RON)

RON=Revenus Bruts Locatifs−Coûts Totaux

RON=Revenus Bruts Locatifs−Coûts Totaux

3. Flux de Trésorerie

Flux de Trésorerie=RON−Paiements de Dette (le cas échéant)

Flux de Trésorerie=RON−Paiements de Dette (le cas échéant)

4. Retour sur Investissement (RSI)

RSI=(Bénéfice AnnuelInvestissement Total)×100

RSI=(Investissement TotalBénéfice Annuel)×100

Astuce pro : Utilisez régulièrement ces formules pour suivre la performance financière de votre propriété au fil du temps.

Étape 5 : Exploitez les outils pour simplifier le processus

Calculer la rentabilité n'a pas besoin d'être une tâche manuelle et chronophage. Voici quelques outils pour vous faciliter la tâche :

1. Logiciel de Gestion de Propriété (PMS)

Des plateformes comme Guesty ou Hostaway peuvent automatiser le suivi des coûts, l'analyse des revenus et le calcul des taux d'occupation.

2. Outils de Gestion des Revenus

Des outils tels que Beyond Pricing ou PriceLabs peuvent vous aider à optimiser vos tarifs de nuitée en fonction de la demande du marché.

3. Calculatrices de Propriété Locative 

Si vous préférez une approche de bricolage, il existe des tableaux de calcul pour suivre vos coûts, revenus et rentabilité.

Utilisez cette calculatrice de revenus locatifs pour estimer le potentiel de vos propriétés avec des ventes additionnelles, des frais et des assurances contre les dommages.

Étape 6 : Analysez et améliorez votre rentabilité

Une fois que vous avez calculé votre rentabilité, il est temps de passer à l'action. Voici quelques conseils pour améliorer vos chiffres :

1. Réduire les Coûts

• Négociez de meilleurs tarifs avec les services de nettoyage ou les fournisseurs

• Passez à des appareils écoénergétiques pour réduire les factures de services publics

• Rationalisez et automatisez les tâches et processus répétitifs pour économiser le temps de votre équipe et réduire les coûts supplémentaires de main-d'œuvre avec l'efficacité opérationnelle.

• Ajoutez un canal de réservation directe pour réduire les frais OTA et la dépendance à Airbnb, VRBO, Booking.com et autres plateformes de location.

2. Augmenter les Revenus

• Offrez des commodités ou services supplémentaires (par exemple, transferts aéroport ou livraison de courses)

• Ajustez votre stratégie de tarification en fonction de la demande saisonnière

• Commercialisez efficacement votre propriété pour attirer plus de réservations

• Encouragez vos clients satisfaits à laisser des avis positifs  Ils peuvent avoir un impact significatif sur la réputation de votre propriété et votre taux de réservation.Astuce pro : Automatisez vos demandes d'avis avec un flux de travail personnalisé déclenché par les départs de clients avec un sentiment positif.

3. Optimiser l'Occupation

• Utilisez des outils de tarification dynamique pour ajuster les tarifs en fonction de la demande

• Offrez des réductions pour les séjours prolongés afin de réduire le roulement

• Améliorez l'attrait de votre annonce avec des photos de haute qualité, des descriptions détaillées et des offres expérientiellesEn savoir plus sur faire en sorte que vos chiffres concordent dans les locations de vacances.

Exemple réel : Calculer la rentabilité d'une location de vacances de 2 chambres

Mettons tout cela en pratique avec un exemple réel. Imaginez que vous gérez une location de vacances de 2 chambres dans une destination touristique populaire. Voici comment vous pourriez calculer sa rentabilité :

1. Coûts Totaux

• Coûts Fixes : 1 500 $/mois (main-d'œuvre, assurance, taxes)

• Coûts Variables : 500 $/mois (nettoyage, entretien, services publics)

• Coûts Cachés : 200 $/mois (dommages causés par les invités, marketing)

• Coûts Totaux Mensuels : 2 200 $

2. Revenus Totaux

• Tarif de nuitée moyen : 150 $

• Taux d'occupation : 70 % (21 nuits réservées par mois)

• Revenu locatif mensuel: 150x21=150x21=3,150

• Revenus supplémentaires (frais de nettoyage, commodités) : 200 $

• Revenus Totaux Mensuels : 3 350 $

3. Rentabilité

• Bénéfice Mensuel : 3,350(Revenus)−3,350(Revenus)−2,200 (Coûts) = 1 150 $

• Bénéfice Annuel : 1,150x12=1,150x12=13,800

Cet exemple montre comment même une location à prix modeste peut générer un profit significatif avec une gestion appropriée.

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Conclusion

Calculer la rentabilité de votre location de vacances n'a pas à être compliqué. En suivant les coûts, en maximisant les revenus et en optimisant l'occupation, vous pouvez créer un investissement rentable pour vos propriétaires. Évaluer ces facteurs clés et mettre en œuvre des stratégies génératrices de revenus vous aidera à maximiser les rendements et à assurer un succès à long terme.